土地出让金怎么计算

土地出让金是指国有土地使用权的出让者收取的费用，主要用于弥补土地供应者因出让土地所造成的土地资源损耗，以及对基础设施的建设和公共服务的提供。土地出让金的计算涉及多个因素，包括土地估价机构评估价、成交价、基准地价等。下面将详细介绍土地出让金的计算方法。

1. 土地出让金的基本计算方法

土地出让金的计算可以根据具体情况分为两种方法：

a. 有实际成交价的情况：如果土地的成交价不低于所在级别基准地价平均标准，按照成交价的40%计算出让金；如果成交价低于基准地价平均标准，按照全部地价的40%计算出让金。

b. 划拨土地的情况：划拨土地的出让金按照基准地价的40%计算。

2. 土地出让金的计算方法

土地出让金的计算可以分为地面价和楼面价两种方法：

a. 地面价：地面价是指每平方米土地的单价，计算公式为出让金总额除以土地总面积。

b. 楼面价：楼面价是指将出让金额摊到每平方米建筑面积的地价，计算公式为出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。

具体的单价根据土地的地域和地段等因素进行计算。

3. 不同时期的土地出让金计算方法

根据取得划拨土地使用权的时间不同，土地出让金的计算方法也有所差异：

a. 1990年5月19日前取得划拨土地使用权：土地出让金 = 5670元/平方米 × 100平方米 × 30% = 170,100元。

b. 1990年5月19日及以后取得划拨土地使用权：具体的计算方法需要根据当时的规定来确定。

4. 取得国有土地使用权的方式

取得国有土地使用权的方式包括国有出让土地和国有划拨土地。通过出让方式取得国有土地使用权的，应当缴纳土地出让金。

5. 转让土地出让金的计算

如果需要转让这些住房，土地出让金应当按照签订出让合同之日的标定地价的10%进行收取。对于政府统一实施的拆迁安置房，转让应补交的土地出让金标准会根据申办转让手续之日的标定地价进行确定。

土地出让金的计算涉及多个因素，根据不同情况采用不同的计算方法。准确计算土地出让金对于土地资源的合理配置和土地市场的健康发展具有重要意义。